旺财商铺首先要选个旺地，选个最适合开店的地方：

l  为什么经营同样产品的相临两店，顾客偏偏喜欢上他家，而不进你家？

l  为什么同一家店面很多人都经营失败了，而他来做偏偏就成功了？

l  为什么他在市内开了多家分店都生意兴隆，而唯独这家店生意暗淡呢？

经营商铺、做生意究竟有没有运气和风水呢？做生意不但要讲究经营思路，还要讲究天时、地利与人和。人有命运，一个工厂，一座楼房，一个商铺门市也都有它的命运，那就是风水对它的影响，因此，我们平时千万不可忽视风水对命运的影响作用。

一、     选店堪舆学概论

商铺立地点如同门市的根，可适时汲取商圈养份，其条件优劣是连锁企业及各别商户开店时的重要考虑。

(一)    面、线、点堪舆论

命理学曰：《人依其相貌之不同，运势亦有起伏之变化》，同样地，商圈、立地点就如同面貌般，观察立地商圈之特性即可决定门市未来运势发展。所以《面、线、点堪舆论》是连锁商铺探测店址的准则。就如同俗语有谓：《选对风水能兴家立业》，对连锁商铺来说，立地优良的门市就如同会下蛋的母鸡般，是滚滚财源的保证。因此，面、线、点堪舆论强调的就是利用客观商圈及立地条件分析，为连锁商铺企业创造会下金蛋的金门市。

面、线、点堪舆论，由面观、线策及点析三大分析方法组合而成。其中《面观》是研究锁定目标战略区位商圈特性与潜力，是门市先天体质之解析。《线策》探讨预定点所面临外在环境如道路、交通及所在100米内环境之四周水流、气流、形煞等问题。《点析》分析预定立地店本身结构性及座向方位等问题，线策与点析则为门市后天体质调养之探测。

(二)    面观：商圈潜力条件

良好的先天体质可达事半功倍之效，因此，标准商圈模型建立是面观的前题，换句话说，面观强调的是预定地之商圈潜力条件需符合连锁企业或商铺的基本要件。其中行政区域别、居住特性别、交错分析结果是架构商圈条件的骨干。

行政区域分类种类有直辖市、省辖市或县市乡镇等。区域居住特性则有商业区、住宅区、住商混合型及文教区等差异。

当进行新门市开发时，要先依行政区域挑选目标区域。确立行政区域后，再依当地居民消费特性区分出该行政地理区域，何者是属于商业区，那些是住宅区或是住商混合区。第三，依决选出之商业区或住宅区等特性，再依人口数、人口密度、居民户数来做分析。一般来说，若无法所有条件皆符合，则考虑时优先级为－人口密度最优先，其次为商业活动水平及人口总数，最后是人口户数。

面观的研究分析：

1.   商圈特性分析：面观有时会依性别年龄等不同呈现不同变化。同样地，不同商圈特性其设限条件也应不同。如以商圈类型分析，则依距离法、生活法及消费法可界定商圈种类。距离法是以步行及车程之距离远近来定义商圈。生活法则以居民生活方式来区分。而消费法则是考虑区域特性、生活方式及消费行为来作为划分标准。

1)   距离商圈：依距离远近划定商圈—通常就商圈特性来分析，商圈范围可以步行及车程两种方式界定。步行法是以商铺门市所在地为圆心，向外划圆半径约为300~500米。以能走得到且便利为主要考虑点。通常商业区及住宅区之商圈多以步行距离为界定标准。其次，车程法，以车辆流动方向为界定准则，一般来说，选购品或是设点于郊区或下班路线干道上、乃至小区型外出干道，都以此法计算商圈范围。

2)   生活商圈：生活方式－若以所在区域之生活特色来作为商圈界定，可分为：

A.   商业区：系指零售商业聚集交易频繁之地区，如张家港市步行街及杨舍西街百货商圈，火车站前等。

B.   办公区：系指办公写字楼上班族聚集之地区，此类大楼在台北市是壁垒分明的地区，如中山北路、仁爱路、敦化南北路、复兴南北路、南京东路与松江路等皆是。

C.   住宅区：系指住家聚集之地区，如台北民生小区、天母商圈、内湖商圈以及大都会附近卫星城镇的住户聚集区等。

在中国大陆土地分区使用之限制法规不严，因此，对于各区位之使用方式未有明确划分。所以通常在实务上可以商业区、商办区、商住区、办公区、办商区、办住区、住宅区、住商区、住办区等九种土地使用分区。

3)   消费商圈：就实务面来看，则可将生活特性与区域特性混合运用分析，并配合消费特性分析，则可得出面状精华区、幅射汇流区、黄金块状区、步袋型商圈等四种商圈类型。

A.   面状精华区：为大都市中心区，商业最兴盛地，流动人口最多，其商圈多数呈面状发展，是大都区内商业经济及人口聚集区，称为面状精华区。一般来说，此商圈是白天人潮或假日人潮特别多或者办公大楼林立，其涵盖消费特性计有商业区、办公区及金融区。所以如台北东区、台中自由路中正路商圈、高雄远百大统商圈都是此类型。此种商圈通常扼处该都会之消费精华地带，故其范围可能包括整个都市的四周。故具备完备的交通干线，其交通流量或人潮流量层面可能来自四面八方，所以通常称为都市全局商圈，意指其商圈范围可能在交通便利条件下，涵盖整个都会区所有人口，因此，可以说是都会的消费中心地带。此商圈特性只见于都市化程度高之大型都会区。通常大都会区都系指直辖市如上海、北京、天津、重庆，消费人口众多的省辖市，如广州市。

B.   幅射汇流区：系指通勤上班较重要的转换车站附近（包括铁路、地铁、公路车站），上下班时流动人潮特多。也就是公交车路线集结区，可以转换车，而形成交通幅射地区，故大都依干道成幅射状发展，因此称为幅射汇流区。此区域消费特性也是为商业区或金融区。但不同于面状精华区的是此商圈内以流动人口及转运人口为主。因此会产生此类型之商圈多半集中都会中主要交通干道四周或都会与其卫星都市之转运处，乃至城镇区中心地区。以都会中主要交通干道而言，随交通带来之人潮，幅射汇流区往往可形成副都会中心。因此，通常将其称为副都心区。如上海火车站即是。又随着地铁捷运的建设，各地铁轻轨出口所形成的幅射区也成为连锁商铺经营必争之地。其次，以连接大都会之卫星都市与大都会之边缘区域来说，由于转运站关系，无论就人潮、上下班车潮来看，都是该卫星都市的主要出入都会区的转运要塞，且其也位于都会边缘区位。如各汽车转运站商圈均是此一代表。而就都市化不若大都会区的省县辖城市，通常交通汇集处就是该市镇之主要商业精华区。所以说市镇中心区是幅射商圈所在。然而，随各城市外环道路及道路拓宽工程进行，此商圈正急速变化与转移中，值得连锁商铺业者关切。

C.   黄金集散区：由于都市化程度低的市镇区，其商业区等分类并不明显。换言之，其商业集中区即是该市镇的黄金区。尤其是以城镇主要道路及其交岔路口之主要商业活动区。其商圈范围通常成带状及十字状分布，以附近之大区域居民为目标消费群，有时也会吸收其相近乡镇区部份人口。此行政区以散见于各县市的主要都市。

D.   布袋型商圈：系指小区型商圈或是郊区型商圈。前者系指随着都市计划发展，各地之新小区纷纷形成。因为主要道路为小区对外联络之要道，因此小区内消费多属封闭式，所以称为布袋型商圈。此种布袋型商圈一般多为生活商圈，其商圈设定，大约在半径250~500米左右，通常称为徒步区，消费居民一般以当地小区为主要对象。然而随着都市化程度升高，大都会边缘之小区会随大都会向外扩张而呈现多元化的变化，造成特殊消费文化。如台北天母商圈偏向国际化的走向，呈现高质量消费文化，以特殊性之饮食、精致商品贩卖为主。另一种布袋型商圈则是指大都市外围卫星城镇或二级、三级行政区或其人口聚集处，下班后人潮较多，如苏州市工业园区、高新区、吴中区、吴江市、昆山市等皆是。由于依附于大都会生存的特性。因此，如下班人潮经过的主要干道或是连结两大住宅区的要道都是肥沃商圈所在。此外，由布袋型商圈所衍生的环状商圈，其邻近商业街如住户区之主通道，由一群小商店组成，呈断断续续之线状商业带，以邻里及小区内居民为主要服务对象，或是街角商店；住户区的明显三角窗，主要出入口或是布袋型动线之袋口位置都是商铺业者良好的立地点。

(三)    线策：立地点所在街道之评估

线策则是依目标立地点所在在线，依道路性格、接近度、邻居特性、四周水气流、形煞等相关砂体及方位做侦测。道路性格主要是调查立地点前道路特性及通行车辆之种类。接近度则是指消费者是否容易接近门市。尤其是造成人潮通行动线断层的障碍物是阻隔物更是要提防。邻居特性系指预定点两侧业种特点，及不适宜与邻之业别。四周水气流特性系指预定点之来龙、收水及出水方向是否有利之格局，形煞是指立地点的四周是否有障碍物或不良砂体之形煞。

1.   道路性格：

首先，道路是考评目标立地的第一要件，不同的通行车辆架构出不同的道路性格，进而影响消费行为。一般来说，道路可分为上下道、流道、商道、郊道、旧道。

1) 上下道：其主要是连接主要商业区与住宅区间，供居民上下班往来、日

常生活必经的路线，通常也是公车站牌、交通工具转运站林立处。所以过往车辆偏重于大众运输工具、轿车、摩托车及行人。一般来说，此种道路两旁商店的特色在于其主要是以日常生活用品为主。因此，如果是以消费者生活所需为主的连锁商铺，这种道路适合其未来之发展。只是在选择立地点时，最好能选择下班方向。

2) 流道：作为两地之间商品物资来源的干道称之为流道。决策主要以运送

物资为主，所以行人相对减少，或是根本不见踪迹。此种道路多半连接两大区域商品货物之流通，因此，货车及各式特输运输车辆比例多，通常是都市间的大动脉，如苏州312国道等，道路两旁住家稀少也是主要特色所在。因为此种特性，所以流道两旁商业活动较少，偏向量贩式大卖场、休闲娱乐业、加油站等。

3) 商道：指批发、零售等各式商业活动来往频繁的动脉，它通常是联络主

要都市与卫星都市或是各个小区型。因此，此种道路背后往往有市镇、商业区或是住宅区为其腹地。例如各市镇因新兴小区所发展出来的外环道路均是此种。来往于此种道路间的车辆以商用车与自用车居多。由于此种道路较为宽敞，且停车容易，又连接消费实力雄厚住宅区，所以很适合大型家电专门店、量贩店、家具店、车行等大面积营业坪数进驻。现今许多大型连锁店即看好此一道路之发展潜力与未来性，纷纷抢占此一立地点。

4) 郊道：郊区住宅为新兴造镇计划的产物，它也是接续商业区与郊区住宅

的干道。郊道不同于上下道，因为其除了也是上下班路线外，它最主要一定是处于郊区，多半属于附属旧市镇的新兴区，因此，其生活特色更加明显，凡是以生活用品为主的连锁商铺都是立地的佳点。而且其消费特色偏向家庭式，尤其是大都会边的新小区，不仅消费人口年轻化，且消费者也随之提高。因此，超市、便利商店、家庭餐厅、录像CD店、鞋店等都是良好的抉择。尤其是扼该小区对外交通之十字路口处或交叉路口处都是兵家并争之地。

5) 旧道：老旧商业区所发展出的主要商业道路称之为旧道，一般来说，道

路面积较小，往往是人潮汇集，行人来往多，车辆也偏重小型自用车。因此是商业活动热络之处，只要是与生活相关的业种都适宜进驻。

2.   门市接近度：除了道路性格的考虑外，《接近度》是测量立地点是否符合顾

客容易接近商店的准则。通常接近度愈高是愈好的立地点。其考评标准如下：

1)   转运站是否在预定点200米内有公交站牌或巴士车转运站。（下班路线

更好）

2)   预定门市前道路之宽度（停车之方便性）。

3)   是否有斑马线可到对面街或侧街，且左右距离在100米内。

4)   临近距离100米内是否有红绿灯：红绿灯是增加商店曝光率，增加消费

者认知的最良妙方。尤其是小区出口的红绿灯处或是三角窗更是精华店面所在。

5)   近期内是否有道路计划拓宽或是各项掩埋管线计划。

6)   面对都市，属于进入或离去动线；一般来说，离去也就是所谓下班路线

较佳。

7)   立地100米内是否有停车空间。

8)   临近200米内是否有阻隔物。

3.   邻居特性：邻居特性是考虑线策的第二项要素。所谓邻居特性是指预定点所

在之街道是否为某一业种的专业店商店街，如果是属于同行的专业街，则新点将会面临强大的同质竞争；如果是属于异种行业的专业街，则要考虑是否能构成《集市》效应，其他为避免造成顾客之反应，如会造成污染的店、发出特别气味的店、发出烟雾的店等商店之旁较不适宜一般生活用品连锁及商店业者。再者如高频率噪音出现的地方如铁路平交道旁也不是良好的立地点。

4.   立地点之来龙出水方位吉凶：山管人丁水管财（都市大厦即以山论），水是

泛指一般的道路、巷道以及实质的河流、水塘、游泳池、盖水池、水井等皆以水论之。水主财，所以有水的地方就有财。在都会区的水路，一般是以街道的交通流向来判断收来水与去水方向，因为天道左旋、地道右旋的关系，所有的街道皆有阳面与阴面之分，一般来说后天八卦有四个座向是左来水、四个座向是右来水，即震、兑、干、巽卦向应采用左来水，坎、离、艮、坤卦向应采用右来水，有关这方面的问题可以请教专家。连锁企业或商铺最好选择收水过堂的阳面做为立地点才是正确的。另外，如遇到道路弯曲的情况，一定要选择弯抱的一面，千万不能选择反弓的一面，否则商店经营必定破败，笔者于实务验证中无一例外也。

(四)    点析：立地点本身之评估

点析是强调立地点本身之评估。本体、积率、金流、座向方位，则是点析的评估要项。

1. 首先，本体是指预定立地点本身所在之建筑物内外结构及法律问题分析

评估，其中评选项目有：

1) 辨识性—预定点是否明确？临近100米内是否有明确的路标：一般来说，地址是顾客认识门市的锁钥。因此，明确的地址是第一要件。其次，明显的路标有助于消费者寻找，如车站旁，某百货公司旁都是可使用的路标。

2) 齐全性：建物内含有那些设施？

3) 房屋所有权明确化。

4) 完整性

5) 清白性

6) 时间性

7) 明显度

8) 天候性

9) 建物本身评鉴

2. 积率：指预定点本身之形状与面积。形状有两种，一是建物外观之整体

设计，二是指营业场所之形状。面积是指可使用之营业面积。

3. 金流：指地价、押金、租金三种。

4. 座向方位：请看下一章节说明。

(四)     挖掘金店面

优良的店址须靠平时即注意商圈的变化。

1. 挖店法：主动出击。

2. 专门法：设立专责开发店面单位。

3. 专业联盟法：透过建设公司或不动产中介公司。

4. 垂流法：透过供货厂商提供租屋信息。

5. 内求法：内部员工关系介绍。

6. 下饵法：征求新店面广告。

7. 扫街法：派人员实施街道调查搜索。

8. 人脉法：经由内部员工及管理阶层之人脉，特别是社团。